Riprendendo il discorso interrotto nella mia 4 Minuti di Venerdì scorso, sono 5 i motivi per cui si compra casa:
1. Nel caso della prima casa, per viverci dentro;
2. Se si tratta di una seconda casa al mare o in montagna, per viverci dentro ma di tanto in tanto;
3. Se l'acquisto fatto ha lo scopo di investimento e quello di poterci ottenere un ritorno periodico, per farci vivere qualcun altro;
4. Se la casa comprata deve portare a un extra guadagno, per la sua ristrutturazione e vendita successiva;
5. A volte, poi, si acquista casa anche per vanto, per status.
Se si compra casa per farci vivere qualcun altro, andrebbero presi in considerazione dei precisi parametri per valutare la qualità dell'investimento fatto, così come si fa solitamente con gli investimenti finanziari:
- Qual'è la redditività dell'investimento?
- Quale ritorno ottengo dai soldi investiti?
- Qual'è il suo potenziale di crescita?
- Quali costi porta con se questo investimento?
- Quali sono i fattori di rischio?
L'affitto incassato mensilmente, non è un parametro sufficiente per decretare la convenienza dell'investimento.
Ora, al di là di tutti questi motivi, le persone comprano immobili anche perché sollecitate, convinte o distratte, da tutta una serie di distorsioni (cognitive ed emotive) che sono state battezzate in ambito strettamente finanziario, ma che trovano riscontro
anche quando si parla del mattone.
Ricorda sempre che il nostro cervello è pigro, e, per questo, cerca costantemente delle scorciatoie.
Se i bias cognitivi, ossia le distorsioni della nostra conoscenza, si possono superare con fatica, quelli emotivi richiedono ancora più fatica.
Ecco allora 7 bias che portano a pensare che l'investimento in immobili sia sempre il migliore possibile.
OVERCONFIDENCE (eccesso di sicurezza)
"Con il mattone ti rimane sempre qualcosa!...";
"Quello immobiliare è un mercato che garantirà sempre il mantenimento del valore!...".
Ma cosa dicono i dati sull'andamento dei prezzi in Italia?
Non lo si vede come lo si vede per quelli finanziari, ma se anche i tuoi investimenti immobiliari scendessero del 20%, cosa faresti?
Gli immobili, nella testa delle persone, portano sempre a pensare a qualcosa di sicuro.
Sulla porta di casa non c'è scritto ogni giorno il valore, in tempo reale, dell'abitazione.
Al contrario, se apri l'app della tua banca, le oscillazioni degli investimenti finanziari si vedono tutti i giorni.
Ma assenza di volatilità non significa assenza di rischio.
Se domattina decidi di vender casa, scoprirai molto probabilmente ciò che non hai visto finora ma che è comunque lì: la sua svalutazione nel tempo.
AUTHORITY -O GURU- BIAS (pregiudizio dell'autorità)
Molto spesso, nel fare certi acquisti o certi investimenti, si tende ad attribuire un'elevata autorevolezza a una figura nota e prestigiosa, che influenza di conseguenza le nostre scelte.
Sto parlando, ad esempio, del commercialista di fiducia, dell'avvocato, del notaio, del consulente finanziario anche...
Sarebbe allora meglio munirsi di un semplice foglio bianco, dove riportare pro e contro, spogliandosi così di tutte le influenze possibili per arrivare alla scelta migliore.
REGRET AVERSION (avversione al rimpianto)
"Il rischio è quello che arrivi qualcuno a soffiarmela, ma non posso farmela scappare, devo fare la mia offerta e cercare di chiudere in fretta!...".
L'emotività, soprattutto con l'acquisto della casa all'interno della quale ci si vede dentro ad abitarci, influenza spesso il nostro processo decisionale, portandoci a decisioni affrettate, istintive, non ponderate.
In Italia ci sono attualmente 5 milioni di immobili non abitati: siamo proprio sicuri di avere a che fare con un'offerta irripetibile e irrinunciabile?
ANCORAGGIO
E' questa l'abitudine a prendere una decisione basandosi su un'informazione o su un valore noto, che funge, appunto, da ancora.
"Il prezzo di quella casa è sceso, ora è un affare!...".
Ma questo lo fai solo con le case, o anche con gli investimenti finanziari?
Non essere incoerente!
BANDWAGON EFFECT (effetto carrozzone o effetto gregge)
Spesso si rischia di prendere le decisioni sulla scia di ciò che fanno gli altri.
Spirito di emulazione pertanto, sulla base della convinzione che una scelta condivisa sia una scelta corretta.
"Il mercato immobiliare è ripartito, sono in molti ora a comprare, devo farlo anch'io!...".
Non sempre gli investimenti condivisi sono però sinonimo di investimenti migliori.
HOME BIAS (propensione al mercato interno)
E' l'inclinazione a preferire l'investimento domestico, più familiare, e apparentemente più noto.
Nel mercato immobiliare è il city (o urban) bias, ossia il pregiudizio urbano, cittadino.
"Questa è una bella zona, mi conviene chiudere l'acquisto!...".
Ma può succedere che, in futuro, questa zona possa svalutarsi e non essere più così attraente?
Comprare appartamenti nello stesso palazzo, non è forse un fattore di rischio?
EFFETTO DOTAZIONE
E' la tendenza ad attribuire un maggior valore a ciò che ci piace o che ci appartiene.
"Questa casa è perfetta, non vedo l'ora di acquistarla e di possederla!...".
Le emozioni legate al possesso vanno riconosciute, perché non devono guidare le scelte di investimento.
Il coinvolgimento di terze parti (geometra di fiducia, amico agente immobiliare...) può aiutare a generare una valutazione il più possibile oggettiva di un immobile, facendoci magari scoprire delle cose che si farebbe altrimenti fatica a vedere.
Per questa stessa identica distorsione, in molti casi gli immobili non vengono venduti perché i proprietari ne fanno una valutazione di molto superiore al reale.
I prossimi anni porteranno importanti cambiamenti alle nuove costruzioni immobiliari, rivolti verso un consistente minor consumo energetico.
Tutto questo, è bene ricordarlo, ha a che fare con il 50% della ricchezza degli italiani oggi.
Un efficientamento del nuovo, porterà inevitabilmente a una svalutazione del vecchio.
Secondo il Codacons, riqualificare un'abitazione di 100 mq in Italia ha un costo medio compreso tra i 35 e i 60mila €.
La direttiva "case green" sarà allora una sorta di tsunami per il mercato immobiliare del nostro paese, e l'asset immobiliare sarà sempre più impegnativo da valutare e da gestire.
Rimarrebbe da affrontare l'aspetto fiscale dell'acquisto immobiliare, ma non voglio dilungarmi ulteriormente nella giungla di tributi che gravano sul proprietario di un immobile.
Di certo, questo mercato viaggia con regole datate, e la riforma del catasto pare slittare a non prima del 2026.
Qualche settimana fa, ho condiviso via mail con una cliente l'andamento del suo portafoglio investimenti.
Mi ha risposto con queste testuali parole:
"Ok, grazie.
Speriamo continui così.
Vedrò fra qualche mese se aumentare il tutto.
Per il momento ho comperato un (altro) appartamento!
Sono la mia fissa!...".
Concludo allora riportando le stesse parole usate in conclusione della prima parte di questa mia newsletter:
l'asset immobiliare sarà sempre parte della nostra patrimonialità, ma, prima di investire in un immobile, è doveroso pensarci bene e aumentare la consapevolezza.
E' molto più facile trasformare denaro in immobili, che immobili in denaro!
