Dopo i ribassi dei portafogli d'investimento nel corso del 2022, con l'inflazione ai massimi pluridecennali e i tassi d'interesse ancora in aumento, molti investitori sono giustamente alla ricerca di attività in grado di fornire protezione contro le turbolenze
delle tradizionali asset class d'investimento (azioni e obbligazioni).
Tra le attività che sembrano soddisfare questa ricerca, si possono annoverare anche i fondi di investimento immobiliare (Real Estate Investment Trust o REIT) che voglio spiegarti nel dettaglio all'interno di questa mia 7in7.
Ma cosa sono i REIT?
I REIT sono delle società che possiedono beni immobili destinati alla locazione in vari segmenti del settore immobiliare.
Sono di fatto strumenti che permettono agli investitori di investire sul mercato immobiliare, senza però "congelarsi" in investimenti illiquidi.
Nella maggior parte dei casi, i REIT sono quotati nelle principali borse valori, e offrono agli investitori una serie di vantaggi.
Permettono a chiunque di investire in portafogli di asset immobiliari, esattamente come si investe in altri settori, acquistando azioni di singole società oppure tramite quote di fondi di investimento o di ETF.
In questo modo, gli azionisti dei REIT beneficiano di una parte dei redditi da locazione generati, senza dover acquistare, gestire o finanziare beni immobili.
Che asset detengono i REIT?
Anche se tendono a specializzarsi in un definito settore del mercato immobiliare, i REIT possono investire in edifici condominiali, palazzi di uffici, centri commerciali, hotel, studi e centri medici, magazzini e servizi di magazzinaggio, centri
dati, torri di telefonia mobile e alberghi.
Per avere un'idea delle dimensioni di questo mercato, occorre guardare oltreoceano, dato che gli Stati Uniti si confermano il più grande mercato immobiliare quotato del mondo.
I primi 10 REIT per capitalizzazione di mercato sono infatti quotati sui listini USA, e nel complesso la capitalizzazione dei REIT quotati in borsa negli States supera quota 1.200 miliardi di $.
Al di là del mercato americano, i REIT stanno guadagnando protagonismo anche in Europa e nel resto del mondo, contribuendo a promuovere la trasparenza e la professionalità nella gestione degli asset immobiliari.
Ma qual'è il modello di business dei REIT?
Il loro è un modello di business piuttosto semplice e immediato: concedono in affitto gli immobili di proprietà, e dai canoni di locazione ricavano un reddito che viene poi distribuito agli azionisti sotto forma di dividendi.
I REIT devono versare agli azionisti almeno il 90% del reddito imponibile, ma nella maggior parte dei casi versano il 100%.
Si tratta spesso di mercati che poggiano su basi solide e generano utili sorprendenti, in grado di offrire un'ampia diversificazione senza però i tipici vincoli di un mercato illiquido.
In base alle stime sulle dimensioni del settore real estate, oltre 1/3 della ricchezza complessiva su scala globale è detenuta in fisiche proprietà immobiliari.
Un mercato, pertanto, di enorme importanza economica.
Uno dei principali vantaggi dei REIT è che non si muovono in perfetta sincronia con il mercato azionario.
Spesso reggono infatti meglio del mercato in generale durante i periodi di turbolenza, in quanto hanno dei flussi di reddito piuttosto resilienti.
Nonostante questa loro tipica decorrelazione, i REIT tendono a produrre, nel lungo periodo, rendimenti simili, se non migliori, a quelli del mercato azionario.
Un altro vantaggio chiave dei fondi di investimento immobiliare, è che pagano dividendi in maniera regolare.
Investendovi, è pertanto possibile ottenere reddito dal mercato immobiliare senza dover acquistare o gestire autonomamente le proprietà.
E, nel contesto attuale nel quale le plusvalenze sono difficili da consolidare, i dividendi regolari valgono oro.
I REIT, in aggiunta, offrono protezione contro l'inflazione.
Quando l'inflazione sale, i proprietari immobiliari possono generalmente aumentare i loro affitti per coprire l'aumento dei costi (i contratti di locazione a lungo termine sono spesso legati all'inflazione stessa).
Ciò supporta la crescita ulteriore dei dividendi.
Nell'ottica allora di una più ampia diversificazione (e decorrelazione) di portafoglio, questa tipologia di investimento immobiliare può essere certamente considerata centrale nella costruzione del tutto.
Volentieri sono a tua disposizione per maggiori informazioni in merito.