Nei giorni scorsi, un agente immobiliare che conosco ormai da diversi anni mi ha detto: "in questo periodo stiamo vendendo un sacco di case perché la gente ha paura della patrimoniale e, per evitarla, investe nel mattone".
Le case, per
gli italiani, tendono ad esprimere
valori culturali e simbolici che vanno oltre quelli monetari.
Le famiglie del nostro paese continuano a voler investire nel mattone, nonostante sia considerato in generale uno degli asset finanziari più illiquidi sul mercato nazionale, con l'esclusione di alcune rare eccezioni.
In Italia gli investimenti in immobili sono oggi pari a 1,7 volte la ricchezza disponibile in forma liquida o investita sui mercati mobiliari o in assicurazioni.
Questo asset rappresenta l'80% del patrimonio investito dalle famiglie del nostro paese, superando abbondantemente i 6 mila miliardi di € complessivi.
In questo contesto, aggiungere altri asset immobiliari nei portafogli degli italiani non è facile, non fosse altro perché l'86% degli intervistati, in una recente indagine sulla ricchezza degli italiani pubblicata da Intesa Sanpolo e dal Centro Luigi
Einaudi, è già proprietario di una casa.
In Francia sono proprietari della loro abitazione il 65% dei francesi.
In Germania il 52% dei tedeschi.
I tedeschi vivono infatti più in affitto.
Il nostro è un retaggio del passato.
Eppure oggi, con i tassi sui mutui ai minimi storici e con gli investimenti finanziari a "basso rischio" che rendono zero o sono addirittura in territorio negativo, sono molte le famiglie italiane che si stanno facendo due conti per capire se conviene
comprare casa per darla ai figli, o per metterla a reddito.
Il fatto che la casa sia un bene "illiquido" nei portafogli delle famiglie, è percepito come un non-argomento sino a quando non ci si confronta con la necessità di vendere l'immobile.
Diversamente è considerato "patrimonio", quindi "ricchezza", anche se, sempre più frequentemente, la percentuale di valore del proprietario è sensibilmente diversa rispetto alla realtà del mercato.
L'eccesso di immobili in portafoglio ha raggiunto in diversi casi soglie di attenzione, rispetto all'equilibrio generale del patrimonio oggi disponibile.
In Italia ci sono attualmente 1,5 milioni di abitazioni in vendita, contro 1,4 milioni negli Stati Uniti.
Ma da noi vivono 60 milioni di persone, contro i 330 milioni di residenti oltre oceano.
Nel nostro paese, su tre case offerte in vendita, se ne cede una in circa 7 mesi e mezzo.
Negli USA una casa si vende mediamente in meno di 60 giorni.
L'offerta immobiliare in Italia, in particolare di abitazioni, è tre volte superiore alla domanda, in un contesto in cui i prezzi continuano a scendere (-20% dal 2011).
L'Italia, escluse alcune città, è l'unico paese europeo in cui i prezzi delle case sono ai minimi storici.
L'abbondante offerta di case, l'aspettativa nella ripresa dei prezzi e la presenza di tassi d'interesse molto bassi per finanziare l'acquisto, potrebbero far sembrare appetibile l'investimento nel mattone.
Ma occorre farsi due conti, valutare i costi complessivi e soprattutto distinguere se l'acquisto è di una prima o di una seconda casa.
Ci sono differenze importanti legate alla normativa fiscale.
A parità di prezzo d'acquisto di una abitazione, le imposte applicate con l'opzione seconda casa sono più che doppie rispetto all'opzione prima casa, a cui vanno aggiunte Imu e Tasi che la prima casa non prevede.
Oggi, sul mercato, i mutui a tasso fisso o variabile sono un affare.
Ma se si guarda alla casa come investimento, non sempre basta un mutuo basso a giustificarne l'acquisto.
Su 550mila transazioni immobiliari in Italia ogni anno, oltre il 70% di queste avviene in autonomia, senza neanche l'intervento di un agente immobiliare.
Un fai da te pericolosissimo.
L'improvvisazione, anche in quest'ambito, non è mai una buona idea, e non permette di cogliere le opportunità interessanti del mercato, magari anche all'estero.